Was sich vermieten oder verpachten lässt
Wohnungen, Häuser, Büros, Lager, Ferienobjekte und einzelne Zimmer.
Grundstücke, Stellplätze, Garagen, Lagerplätze und landwirtschaftliche Flächen.
Maschinen, Werkzeuge, Anhänger, Fahrzeuge und Veranstaltungstechnik.
Software, Lizenzen, Bild-, Musik- oder Markenrechte gegen wiederkehrende Zahlung.
Vom Umsatz zum Cashflow
Eine Investition kann auf dem Papier eine attraktive Bruttorendite zeigen und dennoch jeden Monat Geld benötigen. Nicht umlagefähige Kosten, Verwaltung, Reparaturen, Leerstand, Steuern und Finanzierung müssen deshalb vor dem Kauf in realistischen Szenarien berücksichtigt werden.
Drei unterschiedliche Kennzahlen
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Schnell, aber unvollständig.
- Nettomietrendite: Ertrag nach laufenden Objektkosten im Verhältnis zu den gesamten Anschaffungskosten.
- Eigenkapitalrendite: Ergebnis im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten eigenen Kapital. Fremdfinanzierung kann sie erhöhen – und Verluste verstärken.
Die eigene Zeit ist eine Ausgabe
Besichtigungen, Übergaben, Abrechnungen, Reparaturen, Mietersuche und Konflikte sind Arbeit. Wer diese Arbeit selbst übernimmt, spart Verwaltungskosten, investiert aber Lebenszeit. Wer sie abgibt, muss die Kosten ehrlich abziehen.
Selbst genutzte Immobilien
Ein Eigenheim erzeugt normalerweise keine Mieteinnahmen, kann aber Miete ersetzen, Wohnsicherheit und persönlichen Nutzwert schaffen. Wirtschaftlich gehören Kaufnebenkosten, Zinsen, Instandhaltung, gebundenes Eigenkapital, geringere Flexibilität und eine mögliche Wertentwicklung in den Vergleich.
Vor dem Kauf prüfen
- Ist die Nachfrage auch ohne optimistische Annahmen vorhanden?
- Welche Kosten können nicht weitergegeben werden?
- Welche größeren Reparaturen sind absehbar?
- Wie lange kann Leerstand getragen werden?
- Was geschieht nach Ablauf der Zinsbindung?
- Wie viel Zeit verlangt die Verwaltung?
- Ist der Cashflow auch bei schlechterem Verlauf tragfähig?
Der Kern
Vermietung ist ein kleines Geschäft: Ein Vermögenswert wird finanziert, erhalten, angeboten und verwaltet. Entscheidend ist der nachhaltige Überschuss – nicht die größte sichtbare Miete.